Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Помощник по недвижимостиЗагородная аренда

Проверяем загородный дом перед покупкой: советы профи

Юлия Судакова21 ноября 2023 3 087
2023-11-23T12:07:08.633154+00:00
Проверяем загородный дом перед покупкой: советы профи
Если вы покупаете дом на вторичном рынке, имейте в виду: такие объекты могут таить в себе неочевидные проблемы. Потом они, конечно, дадут о себе знать, но будет уже поздно. Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы не жалеть о потраченных деньгах и не разориться на ремонте.

Форумы по загородному строительству пестрят сообщениями, в которых новоиспеченные собственники домов жалуются на самые разные проблемы, всплывшие уже после покупки. При этом на просмотре, конечно, все было отлично и ничто не предвещало беды. Вот классическая история — ее рассказывает читательница Циан.Журнала Елена Пескова:

— «Два года назад мы с мужем захотели дачу — как раз отгремела пандемия, и мы поняли, что обязательно нужен какой-то загородный плацдарм. От идеи строительства отказались сразу: очереди у застройщиков на тот момент был просто сумасшедшие! К тому же не хотелось возиться в грязи, проверять качество работ, возить в машине бесконечные мешки с цементом — в общем, заниматься всем, что обычно сопутствует подобным мероприятиям.

Так мы стали искать дом. Симпатичных вариантов было много, но у каждого было и к чему придраться. Так, например, мы смотрели дом рядом с каналом имени Москвы с авторской архитектурой: гостиная и кухня в нем располагались на втором этаже, а на первом находились кладовки, спальни и санузлы.

Все потому, что внизу на этаже практически не было окон, а выяснилось это лишь на просмотре. Заодно стала известна и причина их отсутствия: в какой-то момент лопнул фундамент, и окна просто стали выпадать, так что хозяева их заделали. Но в объявлении об этом рассказывать не стали, а по фотографиям мы не поняли.

           

Дочитать историю
               
В другой раз мы приехали в только что построенный дом, в котором еще никто не жил. Казалось бы, идеальный вариант — строили будто специально для нас! Но по ощущениям в доме было сыровато, а на поверку оказалось, что все в нем очень хлипкое. Доски тоненькие, балясины у лестницы самые дешевые, трубы тоже суперэконом, окна однокамерные. Учитывая, что это был каркасный дом, мы подумали, что и внутри может быть самый жалкий утеплитель — дай бог, если вообще сухой! А ведь не проверишь…

Просмотрев еще с десяток вариантов, мы нашли приемлемый. Это был дом из строганного бруса. Визуально очень симпатичный, осмотр тоже не показал никаких проблем, да и продававшая его семья оказалась очень приятной. Мнение свое мы изменили гораздо позже, когда поняли, что в доме как-то сыро и слишком холодно. Начали искать причину и нашли ее в испортившихся полах.

Когда мы сняли линолеум, оказалось, что под ним — фанера с огромными пятнами плесени — была и черная, и белая, и даже зеленая! Под фанерой были насквозь прогнившая половая доска и черные трухлявые лаги. В общем, пол пришлось менять во всем доме, и мы потратили на это всё лето и около 600 тыс. рублей.

Продавцам мы звонить с разборками не стали — смысл? Сами виноваты, плохо смотрели… По всей видимости, когда-то у них прорвало трубу и натекло много воды. Возможно, это было зимой или весной, когда хозяева не приезжали на регулярной основе. В итоге по поверхности вода кое-как высохла, а то, что ушло под линолеум, разрушило пол.

           

Очень много таких историй знает Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» федеральной компании «Карбонит», работающей на рынке уже 20 лет. Недавно компания стала партнером Циан в сервисе для проверки качества строительства, который позволяет заказать экспертный осмотр дома перед покупкой. 

Будьте уверены, если в доме есть проблемы, строительные эксперты их найдут. Это поможет вам принять взвешенное решение и при необходимости добавит аргументов для выгодного торга с продавцом.

Павел рассказал о наиболее распространенных проблемах, которые могут таиться в конструктиве самых, казалось бы, симпатичных домов. 

Скрытые дефекты под отделочным/декоративным покрытием

Если у дома есть декоративный фасад (например, сайдинг), а внутри проведена отделка, осмотреть его несущие конструкции, каркас и начинку невозможно. Этой ловушкой пользуется особая категория хитрых продавцов-«флипперов», которые покупают задешево старые дома в плохом состоянии, обшивают их красивыми, но весьма бюджетными фасадами и продают неопытным покупателям. При этом в деревянных стенах могут таиться сгнившие элементы каркаса, а в каменных домах — плесень, грибок и прочие неприятности. 

Снять отделку собственник, разумеется, не даст, поэтому приходится пользоваться тремя способами:

1. Если можно без потерь снять хоть какие-то элементы, то их снимают и потом возвращают обратно. Это возможно, например, если фасадные панели прикреплены на саморезах. 

2. Можно использовать инструменты — например, эндоскоп, который позволяет через небольшое отверстие осмотреть труднодоступные места. А георадар — это своего рода УЗИ для поверхностей: с его помощью можно узнать, нет ли пустот в стене или под домом.

3. Обращать внимание на косвенные признаки. Безусловно, их десятки и даже сотни, поэтому гораздо лучше видят их люди с опытом.

Вот лишь несколько моментов, на которых можно остановиться:

  • следы подтеков — неважно, где: под декоративной панелью, просто на стене и т. д.;
  • вздутие напольных и настенных поверхностей;
  • шкафы, панели и картины в странных местах.

Впрочем, шкаф может находиться и во вполне логичном для него месте, но выполнять сразу две функции — прямую и декоративную. Заглянуть за него стоит в любом случае.

История из практики

avatar

Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:
— Мы искали причину проблем с фундаментом одного загородного дома. Через семь домов проводились работы по гидроизоляции подвала. В ходе них строители случайно перекрыли русло подземной реки, и она, обогнув семерых соседей, вышла ровно в подвале нашего объекта. Напор этой реки был настолько сильным, что разрушил фундаментную плиту.

Неравномерные осадки фундамента

Перекос поверхностей, неравномерная осадка, невозможность открыть двери и/или окна — все это может быть свидетельством деформации фундамента и чревато нарушением конструктива здания. Страдают и инженерные системы: к примеру, могут потрескаться и дать течь места соединения труб. 

Цоколь дома должен находиться в одной плоскости, и это проверяется, например, строительным уровнем.

История из практики

avatar

Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:

— В одном из Подмосковных районов люди стали жаловаться на проблемы с фундаментом. Начали разбираться, и выяснилось, что в 30 (тридцати!) км выкопали карьер. В итоге во всех окрестностях ушла подземная вода. В одних местах образовались пустоты, а в других, наоборот, повысилось давление грунта. Этот дисбаланс и повлиял на фундаменты, расположенные, напомню, в 30 км.

Гидроизоляция фундамента

В старых домах гидроизоляцию подвала (как правило, подвалы строили из бетонных блоков) делали из любых подручных материалов — например, рубероида или мастики. С годами эти материалы приходят в полную негодность, и все надо полностью переделывать. 

Учитывая, что и современные материалы рано или поздно портятся, люди все чаще совсем отказываются от подвалов. Но все-таки, пока они существуют, им всегда сопутствуют какие-то проблемы. 

Они могут быть:

  • сезонными, когда при таянии снега уровень грунтовых вод поднимается и влага подтапливает стены;
  • постоянными, когда вода поступает в подвал круглогодично и может стоять там годами.

Если в доме есть подвал, но видимых подтоплений нет, имеет смысл воспользоваться влагомером и убедиться, что перед вами — приятное исключение. При этом проверять надо не только и не столько сам подвал, сколько жилые этажи. 

История с форума: 

«Мы купили не очень молодой дом в коттеджном поселке в районе Клязьмы. Несмотря на то что покупка была довольно дорогой, экспертов мы звать не стали. Было очевидно, что продавцы когда-то строили дом для себя, и уже тогда они явно не экономили. А значит, рассудили мы, построили на совесть. 


Проблема вылезла, откуда не ждали: из-под дубовой штукатурки. Эта современная штукатурка нежная, и чуть что — сразу даст знать о протечках. А 15–20 лет назад ее клали на века. В итоге она выступила в роли своеобразного гидробарьера и замаскировала подтопления, которые нам пришлось ликвидировать уже самим и с большими затратами».

Стропильная система

В 90% случаев кровли не эксплуатируются, и добраться до них для осмотра запотолочного пространства очень сложно. 

Если же чердак есть, то чаще всего возникают следующие проблемы:

1. Порча деревянных конструкций — особенно в случае, если их заранее не обработали огне- и биозащитными составами. Со временем такая древесина начинает страдать быстрее, чем где бы то ни было в доме. Условия для этого идеальные: под крышей может быть более влажно, да и тепло по законам физики поднимается наверх. Учитывая, что нагрузка на эти конструкции выше (не забывайте про снег), гниение и плесень могут спровоцировать аварийные ситуации.

2. Отсутствие качественной ветро- и влагозащитной изоляции или их неправильное использование. К примеру, пленки уложили не той стороной или рабочие забыли проклеить швы у пленок, уложенных внахлест (а значит, изоляции вообще нет). В результате каркас крыши подвергается воздействию излишней влаги.

3. Неправильно собранные узлы стропильной системы. Такая конструкция может не выдержать нагрузки — тогда крыша просядет или даже проломится под тяжестью снега.

4. При проверке актуально использовать влагомер, чтобы оценить уровень влажности как под крышей, так и в самих деревянных конструкциях. Еще можно проверить надежность болтовых соединений с помощью динамометрических ключей. Дерево — живой и относительно подвижный материал, поэтому со временем что-то может и разболтаться. 

О том, что кровля течет, говорят не только откровенные потеки, но и пятна на пленках.

История с форума: 

«Мне повезло: я перед покупкой все-таки вызвал специалистов, и они нашли проблему в месте, на которое я бы подумал в последнюю очередь. При осмотре стропильной системы эксперты обратили внимание на обзол — это не снятая с деревянных элементов кора. Сковырнули кусочек, а под ней — целая колония насекомых». 

Большинство проблем с кровлей решается только через демонтаж — то есть крышу придется разбирать целиком или частично, а это дорого и сложно. Локальный ремонт, как правило, оказывается временной мерой.

Защита деревянных элементов

Если дом построен по смешанной технологии — например, часть из бетона, а другая из дерева, стыки разных материалов должны быть проработаны особым образом. В противном случае со временем может начаться как физическое, так и химическое взаимодействие, в результате чего конструкция станет менее надежной.

Выше мы упоминали, что деревянные конструкции должны быть обработаны огне- и биозащитой. Это касается не только стропильной системы, но и всех остальных конструктивных элементов. 

Как правило, защитные составы — яркого оттенка, так что в современных домах легко определить, проведена ли эта процедура или нет. 

В старых домах это сложнее: тогда для защиты дерево выжигали паяльной лампой или смазывали — например, отработанным машинным маслом.

комментарий эксперта

avatar

Павел Карабанов,руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:


— Довольно распространенная проблема деревянных срубов — жуки. Их дорожки хорошо видны на деревянных поверхностях. Плохие новости: если дом оказался в зоне нашествия насекомых, никакая обработка не поможет. Обычно под ударом оказываются все соседствующие деревянные строения. Действовать в таких случаях приходится кардинально и начинать с вырубки зараженного леса, который, скорее всего, находится поблизости. 

Дефекты инженерных сетей

Инженерные сети нуждаются в регулярном техническом обслуживании, так как все они имеют свойство со временем портиться: что-то рассыхается, что-то растягивается, что-то трескается. Иногда негативный эффект кажется минимальным — капает по чайной ложке в день, не страшно. 

На самом деле, поговорка «вода камень точит» подходит здесь в самом буквальном смысле. Даже чайная, но регулярная ложка непредусмотренной жидкости может испортить фундамент, потолок и любой другой узел.

Кроме того, если что-то регулярно подтекает, велика вероятность, что давление в системе упадет, а это снижает эффективность ее работы. Кстати, именно давление в трубах может подсказать о наличии проблемы: если оно не держится, значит, где-то есть утечка или неисправен насос. 

Минимальный список дел при проверке у специалистов выглядит так:

1. Включить системы отопления и водоснабжения.

2. Оценить их работу (есть ли вода в кране, подается ли тепло в батареи).

3. Проверить работу манометра (эффективнее всего делать это через сутки после запуска).

4. Удостовериться, нет ли воздуха в трубах.

5. Поискать следы протечек на всех без исключения соединениях.

6. Проверить тепловизором, равномерно ли прогревается контур теплых полов.

7. Оценить работу септика:

  • заполнен ли он водой;
  • работают ли аэрационные насосы, бурлит ли система (так она насыщается необходимым для работы кислородом);
  • нет ли запаха канализации;
  • чистая ли вода в отведенном под нее отсеке.

Опционально можно посмотреть документы на септик и выяснить, какой он емкости и на какое основание установлен. Если основания нет, септик со временем выпрет из земли. 

8. Проверить работу кондиционера:

  • есть ли ревизионные люки, где они находятся, есть ли к ним доступ и что в них происходит;
  • какой тип сифона используется и в каком он состоянии;
  • куда выводятся дренажные трубки, не заилены ли они и уходит ли из них вода;
  • работает ли система на охлаждение и обогрев. 
важно

Надо не просто убедиться, что кондиционер включается, а что он выполняет свои функции и из него, к примеру, не вытек фреон. 

Проверка кондиционера должна занимать не менее часа, чтобы успел выработаться конденсат — эксперт должен посмотреть, куда он денется. Бывает, что дренажная трубка находится в стене и со временем забивается. Вода через нее уже не проходит и начинает капать из самого блока. В этом случае придется разбирать стену, чтобы исправить ситуацию. 

9. Оценка работы электрических сетей:

  • в доме нет оголенных проводов;
  • ничего не коротит, свет не мигает, пробки при включении приборов не выбивает;
  • в электрощитке все подписано (читай: понятно, какой автомат за какую зону отвечает). 

Неаккуратность в этом вопросе не является нарушением или явным признаком проблем, но может намекать, насколько хозяева щепетильны в серьезных вопросах. 

История с форума:

 «Покупали дом. Стали проверять с техником — вроде все в порядке. А тут он одновременно включил чайник и посудомойку, и тут же выбило пробки! Попробовали со стиральной машиной — та же история. В общем, проводка оставляла желать лучшего. Дом мы, правда, купили, но со скидкой на переделку электрики».

Рассказанные истории и ситуации — лишь верхушка айсберга. Хотите избежать больших трат на переделку — не экономьте на проверке и обращайтесь к специалистам заранее! 

А у вас были подобные ситуации? Как вы их разрешили?

Подробнее о технической проверке с Циан 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#загородная недвижимость#дом#таунхаус#коттедж#помощник по недвижимости#загородный дом#проверка недвижимости#вторичное жилье
загородная недвижимостьдомтаунхаускоттеджпомощник по недвижимостизагородный домпроверка недвижимостивторичное жилье
Сейчас обсуждают
Аноним
3 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru