недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Как продать квартиру и не платить налог?

14 564 12
Как продать квартиру и не платить налог?
Тем, кто продает недвижимость, которая была в собственности менее трех лет (а в некоторых случаях — менее пяти), приходится уплачивать НДФЛ. Циан.Журнал составил инструкцию, как и в каком объеме надо платить налог с продажи, и выяснил, когда этого удастся избежать.

Налог с продажи жилья — вещь серьезная. Он уплачивается в зависимости от того, что за объект продает собственник и в течение какого времени он этим объектом владел. Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%.

Налоговый Рубикон 

Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.

«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».

Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.

У Ирины и Ивана обстоятельства сложились иначе. Пара специально спланировала сделку таким образом, чтобы никаких налогов не платить.

«Незадолго до начавшегося периода самоизоляции мы переехали на дачу: у нас теплый (хотя и не очень удобный для ПМЖ) дом, а профессии позволяют работать удаленно. Полгода такого режима убедили нас, что мы не хотим возвращаться в город. Квартира все это время пустовала: слишком много вещей надо было бы увозить, искать клиентов и устраивать им просмотры (в карантин!), да и интерьер у нас не под сдачу — жалко.

В итоге мы составили такой план: меняем квартиру в центре Москвы и дачу на готовый дом в коттеджном поселке и студию в Новой Москве — так, чтобы не терять московскую прописку и чтобы при необходимости жить в ней».

Изучая детали своей многоходовки, Ирина с Иваном поняли, что теряют на продаже изрядно подорожавшей городской недвижимости заметную сумму: квартиру они купили в 2017 году, поэтому по закону должны были заплатить НДФЛ. В итоге семья решила отложить свой план до 2021 года, когда истечет трехлетний срок владения и обязанность уплаты налога будет снята.

Вычет и процесс

С 2021 года российское правительство приняло нововведение: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.

Кроме того, теперь собственник, если он владел продаваемой недвижимостью менее трех лет, может использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение — налогооблагаемая база будет уменьшена именно на эту сумму.

Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).

Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?

Наследство: есть нюансы

Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.

1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).

Поэтому трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.

2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).

3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.

Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Как продать квартиру и не платить налоги?

Выждать положенный срок

Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.

Правило трехлетнего срока действует, если:

— объект приобретен до 1 января 2016 года;

— право собственности получено на безвозмездной основе:

  • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);

— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.


Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.

Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения

Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.

Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.

Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.

Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.

Итак, основной способ экономии на налогах — терпение. Получается, решив выждать срок, Ирина и Иван оказались правы и сэкономили себе приятную сумму.

Продажа квартиры в новостройке

С новостройками действует то же правило минимального срока владения, но так долго ждать готовы далеко не все. Причины бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов. Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.

Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимым улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.

Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков. Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс. рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.

Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам. Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.


Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».

Комментарии 12
Юлия Лобанова17 марта 2021, 14:39

Продать квартиру и не заплатить налог можно, если квартира находится в долевой собственности и доля каждого не превышает сумму в 1 млн.руб.. Каждому из собственников нужно продать квартиру по отдельному договору, а не по одному. Тогда имущественный вычет в 1 млн.руб. применим для каждого собственника. Т.е. если стоимость квартиры 3 млн. руб. и есть 3 собственника, владеющие квартирой в равных долях, то, если будут оформлены 3 отдельных договора на продажу, каждый может рассчитывать на вычет в 1 млн.руб. и не платить налог.

Ответить
Юлия Пронина18 марта 2021, 15:02

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Юлия Лобанова18 марта 2021, 15:12

Если каждый собственник продает свою долю отдельным договором, то каждый из них может получить вычет 1 млн.руб.
Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется *каждому* налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Юлия Пронина19 марта 2021, 14:30

Спасибо.

Наталья17 марта 2021, 15:15

У меня квартира куплена в августе 2017 г. Когда я захотела недавно ее продать и позвонила в налоговую - мне сказали. что нужно будет платить налог на том основании. что жилье приобретено после 1 января 2016 года. и 3 летний срок мне не положен. Но это мое единственное жилье! - значит я все-таки попадаю под категорию 3 летнего срока или нет?
Или я чтобы попасть под 3 года должна была купить квартиру до 1 января 16 года и это должно быть моё единственное жилье. Т.е. должны два условия выполняться?
Ведь сказали мне в налоговой.что я должна платить и всё - причем консультировалась в разных налоговых. Но судя по статье я имею право на трехлетний срок как собственник единственного жилья? заранее спасибо всем за ответ

Ответить
Любовь Склярова21 марта 2021, 18:10

Добрый день, Наталья. Если вы продадите эту квартиру после августа 2021 г, то вы не попадаете под уплату налога. Как вы пишите у вас единственное жильё, и поэтому после 3-х лет владения спокойно продаете. Главное помнить, что срок считается с даты регистрации собственности на эту квартиру.

happygolovanova17 марта 2021, 16:08

А если квартира приобретена по договорун долевого участия? В НК есть примечания, что тогда срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности на объект, а с момента полной оплаты денежных средств застройщику. Это реально так?

Ответить
Любовь Склярова21 марта 2021, 18:12

Да, это реально так. С 01.01.2021 г ввели это дополнение. Но имеет еще значение полная оплата за квартиру.

Jester Senior17 марта 2021, 17:56

Купил дом в сентябре 2013,получил свидетельство о праве собственности на жилой дом-объект незавершенного строительства.В феврале 2016 ввёл объект в эксплуатацию,получил новое свидетельство о праве собственности.В конце 2020 г продал дом.Буду ли я уплачивать НДФЛ?

Ответить
Любовь Склярова21 марта 2021, 18:14

Если единственное жилье, то подпадаете под 3 года и не платите налог. Если не единственное жилье, то 5 лет с 2016 по 2020 не прошло, и обязаны отчитаться и уплатить налог.

Светлана17 марта 2021, 21:36

А если часть стоимости квартиры оформить в договоре как продажа мебели, быт.техники и др., чтобы не превысить стоимость приобретения. Буду ли я платить в этом случае налог?

Ответить
ID: 7043028318 марта 2021, 15:55

Убедительно прошу ответить компетентных людей: Владею в течение 5 лет апартаментом. Апартамент не является сервисным, дом практически не отличается от обычного жилого дома. Ни я ни кто-либо из владельцев соседних апартаментом никогда их не сдавал в аренду. Каков срок по истечении которого я могу продать мой апартамент без уплаты налога?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru